В ближайшее время все банки повысят первый взнос по ипотеке – риелтор Апрелев

Российские банки вынуждены прибегать к не слишком корректным мерам, чтобы защитить свои активы от особенностей сегодняшнего рынка недвижимости. Причем даже приходится идти на меры, которые снижают доход самого банка. Такое мнение Агентству экономических новостей высказал основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Во вторник, 12 июля появилась информация о том, что в одном из центральных банков страны начали повышать размер первоначального взноса для ипотечных кредитов. Для некоторых заёмщиков такой взнос стал больше вдвое. Найти средства для того, чтобы вписаться в новые условия – такое оказалось по силам далеко не всем, поэтому действия банка назвали «необоснованными».

Чтобы разобраться в проблеме, Агентство экономических новостей обратилась к Апрелеву. Наш собеседник обратил внимание на ключевой аспект проблемы:

«Банк «Икс» (название изменено – прим. ред.) увеличил не выплаты по кредиту, а размер первого взноса. Причём, по уже одобренным ипотечным кредитам. На самом деле то же самое сейчас происходит с другим крупным банком (название не указано – прим. ред.). Я думаю, что по всем банкам эта же история произойдёт»

Эксперт добавил, что на данное решение нужно смотреть не только с экономической точки зрения:

«Это не очень корректно, но это уже вопрос юридический и этический: может ли данный Банк «Икс» повышать размер первого взноса по уже согласованным ипотечным кредитам. Это уже вопрос учёт интересов клиента. Потому что, по факту, пока кредит не выдан, его условия со стороны кредитной организации могут меняться в любую сторону. Она всегда находится в процессе «андеррайтинга», то есть оценки платёжеспособности заёмщика. Да и оценки состояния рынка».

Риелтор объяснил, что увеличение первого взноса в ипотечном кредитовании является регулярной процедурой:

«В английской кредитной ипотечной терминологии это называется «даунпеймент» — первый взнос. И размер первого взноса всегда меняется в зависимости от того, какой тренд присутствует на рынке. Если есть устойчивый рост цены, то, в этом случае, размер первого взноса может существенно снижаться. Если рынок, по оценке аналитиков, будет идти вниз, в такой ситуации банки, выдающие ипотечные кредиты, увеличивают размер первого взноса.

Наш собеседник заметил, что размер повышения вызывает вопросы:

«35% первый взнос – это непонятная история. Потому что, например, в банковских международных стандартах больше 30% практически не бывает. Но такого шага можно было ожидать: все аналитики сходятся во мнении, что рынок недвижимости ожидает спад процентов на 15. И единственный способ для банка защититься от такого падения – увеличить первый взнос».

Апрелев разъяснил, что подобные действия связаны с особенностями ипотечного кредита:

«Банк не может наложить взыскание на другое имущество заёмщика, под взыскание может попадать исключительно предмет ипотеки. И в такой ситуации банку нужна гарантия, что он в любой рыночной ситуации сможет возместить выданный кредит в полном объёме».

Наш собеседник рассказал, что ожидал подобного шага уже давно:

«Но 35%, с моей точки зрения – это избыточная история, но, видимо, риск-менеджмент банков считает, что это необходимый уровень».

Эксперт добавил, то не надо в этом шаге видеть лишь корысть:

«Это не тупое желание заработать больше. Банки от такого шага ничего дополнительного не зарабатывают. Потому что при увеличении начального платежа, размер собственно кредита уменьшается. В результате на каждом кредите банк зарабатывает меньше».

По мнению Апрелева, подобные действия скажутся в целом на рынке недвижимости:

«Такой шаг приведёт к ещё большему снижению спроса на ипотеку. Потому что на первичный рынок жилья с инвестиционной точки зрения не привлекателен. Такая ситуация по большинству объектов, которые сейчас строятся. А следом можно ожидать ещё большей коррекции цен вниз».

Напомним, последние несколько недель курс рубля ведёт себя достаточно странно. Как объяснил Агентству экономических новостей доктор экономических наук Валентин Катасонов, не исключено, что Минфин пытается как-то влиять на курс рубля, не имея для этого ни инструментов, ни полномочий.