Земля уходит из-под ног

Инвестиции в сфере недвижимости на территории Сочи и проекта «Сириус» становятся все более рискованными. Ни частные покупатели жилья, ни крупный бизнес уже не готовы вкладывать сюда миллионы, ведь последствия таких сделок непредсказуемы. Многие застройщики и владельцы собственности здесь уже потеряли и свои права собственности, и огромные средства.

В сочинском регионе развивается очередной крупный конфликт между местными властями и бизнесом. 30 октября арбитражный суд рассмотрит иск на огромную сумму. ООО «Сады Киви» требует с мэрии Сочи возместить ущерб в размере 5,9 млрд рублей! Именно  в таком масштабном размере компания оценила свои потери: местные власти сорвали ей реализацию проекта строительства в Адлере апарт-отеля «Лазурный берег — Сады Киви» в Адлере. Причем малоэтажные коттеджи комплекса были готовы уже на 90% — и именно в этот момент власти аннулировали разрешение на строительство. Застройщик оценил свои убытки от простоя 240 млн рублей (при этом общий объем вложений компании в проект превысил 1,5 млрд рублей). В своих претензиях к компании прокурор Сочи, в частности, ссылается на то, что есть территориальное планирование города-курорта – и участок, на котором строится гостиничный комплекс, относится к зоне зеленых насаждений, зоне, окружающей аэропорт (зона шумового воздействия), и зоне исторического поселения. Странно, что ранее все документы на строительство отеля были согласованы, и тогда никаких претензий к застройщику не было, при этом в таких же зонах в регионе расположены и другие отели и комплексы.

Таких пострадавших компаний здесь много. Например, мэрия Сочи пытается взыскать с компании «Фишт» более полумиллиарда. «Фишт» построила жилой комплекс «Огни Сочи». По мнению местных властей, застройщик должен или передать городу часть квартир (по инвестиционному соглашению), или рассчитаться деньгами – а это 598 млн рублей. Но «Фишт», что называется, «попала» еще и в двойном размере: дело в том, что эта компания уже завершала строительство объекта, а начинала – другая. Передать квартиры городу обязывался предыдущий арендатор участка, «Фишт» к этому договору отношения не имеет. Просто первые инвесторы продали в 2007 году недостроенный объект и право аренды земли компании «Фишт», которая уже и построила высотные здания ЖК «Огни Сочи» в 2018–2019 годах.

Под раздачу попала и компания «Интерком». Здесь ситуация не менее печальна. Договор о возведении в Сочи на месте бывшего кинотеатра «Спутник» 24-этажного бизнес-центра, с кинотеатром, подземной парковкой, торговыми площадями был заключен еще в 2004 году. Компания по прошествии времени предложила властям города реанимировать контракт, подала иск с требованиями изменить условия договора (предложила другой проект здания), но ей отказали.

Причем контракт оказался заморожен по той причине, объясняет сочинская администрация, что выяснилось, что эта территория не подходит для строительства высотного здания. А «Интерком», в свою очередь, объясняет отказ в реализации контракта другой причиной. Бизнесмены говорят, что город постоянно меняет правила землепользования и застройки. Например, в декабре 2009 года этот участок вдруг стал зоной зеленых насаждений общего пользования, уже через год, в 2010 году, власти назвали эту землю «зоной особой архитектурно-планировочной организации территорий», а на ней, с учетом новых «олимпийских требований», запрещалось капитальное строительство после 2013 года. А после Олимпиады-2014 эта земля и вовсе превратилась в зону ОД-2, на ней нельзя строить здания выше 30 метров. Застройщик оказался в положении заложника ситуации.

А самой, пожалуй, «дорогой жертвой» здесь стал комплекс элитных апартаментов «Мантера». Эксперты рынка недвижимости замечают, что в итоге судебных споров местные власти – администрация федеральной территории «Сириус» —  признала этот комплекс самостроем, в итоге «Мантера» теперь, пожалуй, самый дорогостоящий самострой во всей России! Напомним, «Сириус» выделился из Сочи, в поселке Сириус был создан образовательный проект «Сириус», который в 2020 году добился для себя статуса федеральной территории со своими законами и управлением, и даже хотел расширить свои владения на огромные окружающие площади. Теперь «Сириус» сам распоряжается своими землями – а владельцы площадей, строек, зданий, как нынешние, так и потенциальные, страдают от таких непредсказуемых действий местной власти. В частности, та же «Мантера» — это элитные апартаменты на первой линии у моря, рядом с олимпийским стадионом, а его застройщики — АО «Сочи-Парк пять плюс» и «Сочи-Парк», а финансовые партнеры – такие крупнейшие банки страны как «Дом.РФ», «ВЭБ.РФ», ВТБ. Но «Сириус» оказался сильнее.

Сейчас девелоперы, называя все случившееся «юридической коллизией», пытаются заново сформировать необходимые документы и продолжать строительство. «Мы заново приступаем к получению всей разрешающей строительство документации и прорабатываем все необходимые для этого шаги», — говорят в пресс-службе Mantera Seaview Residence. Немудрено, ведь у апартаментов, стоит заметить, есть покупатели, так что пострадать от сноса такого дорогого жилья могут и частные лица, вложившие сюда миллионы, а не только бизнес.

«Сейчас мы ведем лист ожидания покупателей. После получения всей необходимой документации возобновим реализацию апартаментов. Мы выработали стратегию, позволяющую ввести объект в эксплуатацию в установленный срок и передать резиденции покупателям в рамках заключенных договоров», –  поясняли СМИ представители проекта.

Но не помешает ли «Сириус» этим планам, и не начнутся ли на земле этой федеральной территории массовые протесты и пикеты богатых россиян, кто уже купил здесь недвижимость и не готов терять огромные деньги – покажет время.

А в целом данный расклад демонстрирует, что территория Сочи и тем более «Сириуса» становится просто опасной с точки зрения покупки здесь жилья для личных нужд или бизнес-вложений. Это сначала, почувствовав, что здесь, возможно, получится взять хорошую прибыль, граждане и инвесторы начали активно покупать недвижимость, цены на нее взлетели сразу в 4-5 раз. Но когда начались массовые суды, аресты земель и площадей, и появились кейсы, когда владельцы собственности теряли миллионы (и даже миллиарды) рублей, стало понятно, что это серьезный риск. Риелтеры поясняют, что на ФТ «Сириус», в частности, законных жилых комплексов всего три ЖК «Урожайный», ЖК «Фрукты», ЖК «Солнечный Город». Все остальное – не законно построенное, а «узаконенное судами», а такая недвижимость, как следует из уже сложившейся судебной практике в сочинском регионе, может в любой момент снова потерять свои права и оказаться «самостроем».

«Территория развивается за счет активизации строительства инфраструктуры. Это вызывает страхи у покупателей и собственников уже имеющегося жилья. Люди боятся, что их дом окажется подлежащим сносу, и они не смогут получить адекватную цену за свое жилье, потому что кадастровая стоимость объектов на территории «Сириуса» крайне низкая, — отмечал сочинский риелтер Кирилл Флутков. Так что «Сириус» будет развивать свою инфраструктуру, а лишних хозяев недвижимости отсюда постепенно выдавят. Юг России, вместо бурного роста социальной, туристической и экономической жизни, за счет столь рискованно складывающейся обстановки в регионе Сочи и «Сириуса», явно снижает темпы своего позитивного развития.